ارزش معاملاتی یا منطقه ای که به آن قیمت منطقه بندی نیز اطلاق می شود عبارت است از قیمتی از املاک و اعیان (بناها) یک شهر که بوسیله کمیسیون تقویم املاک تعیین شده و در موارد خاصی مانند پرداخت هزینه دادرسی مورد استفاده قرار می گیرد.
ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک در چه مواردی کاربرد دارد؟
ارزش معاملاتی یا منقطه ای املاک در مواردی مثل پرداخت هزینه دادرسی، پرداخت حقوق و عوارض شهرداری ها (عوارض پروانه و پایانکار ساختمانی)، محاسبه حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی، محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک و دیگر محاسبات سازمان امور مالیاتی اهمیت دارد.
ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک بر چه اساسی محاسبه می شود؟
مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ : تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمتهای روز منطقه با لحاظ ملاکهای زیر تعیین کند…
در ادامه ماده مزبور می خوانیم : این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد میانگین قیمتهای روز املاک برسد. نمونه ای از تعیین ارزش عرصه توسط کمیسیون املاک که در دفترچه ارزش معاملاتی املاک تهران منتشر شده را در تصویر زیر مشاهده می کنید :
آیا ارزش معاملاتی املاک در تمام مناطق کشور به یک میزان تعیین می شود؟
خیر. مطابق آنچه در فوق گفته شد کمیسیون املاک در هر شهری به تفکیک تشکیل جلسه داده و نسبت به قیمت گذاری املاک آن شهر مطابق مقررات اقدام کرده و دفترچه مخصوص آن شهر منتشر خواهد شد.
چه عواملی در تعیین ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک اهمیت دارند؟
مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم، عواملی نظیر قیمت ساختمان با توجه به مصالح، قدمت ، تراکم، طریقه استفاده از ملک، نوع مالکیت، نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری ، صنعتی ، مسکونی، آموزشی ، اداری و کشاورزی در تعیین قیمت املاک اهمیت دارند.
کمیسیون تعیین ارزش معاملاتی املاک از چه اعضایی تشکیل شده است؟
مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم : این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی راه و شهرسازی جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آنها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می شود.
کمیسیون املاک با چه تناوبی اقدام به تعیین ارزش معاملاتی املاک می کند؟
مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم کمیسیون املاک هر سال یک بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می کند.
ارزش معاملاتی تعیین شده بوسیله کمیسیون املاک تا چه زمانی معتبر است؟
مطابق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم : ارزش معاملاتی تعیین شده حسب این ماده یک ماه پس از تاریخ تصویب نهائی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجراء و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.
دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهرهای مختلف را چگونه می توان تهیه کرد؟
معمولا دفترچه های منتشر شده از سایت سازمان امور مالیاتی قابل دریافت خواهد بود.
ارزش معاملاتی عرصه املاک را چگونه می توان بوسیله دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه کرد؟
در هر دفترچه که مربوط به شهر خاصی می باشد معمولا مناطق مختلف شهر به بخش ها یا بلوک های مجزایی تقسیم شده است. ابتدا بایستی موقعیت ملک بر روی نقشه مشخص شده و بلوک مخصوص آن ملک مشخص گردد. نمونه ای از نقشه بلوک بندی شده عرصه های شهر تهران در تصاویر زیر مشاهده می گردد :
پس از یافتن و تعیین بلوک مربوط به ملک، بایستی به نوع کاربری ملک توجه کرد. زیرا ارزش معاملاتی املاک بر اساس نوع کاربری آنها متفاوت است.
برای مثال چنانچه ملک مورد نظر دارای مساحت ۱۰۰۰ متر و کاربری آن مسکونی و در بلوک ۰۱-۱ شهر تهران واقع شده باشد، ارزش معاملاتی آن در سال ۱۳۹۹ اینگونه محاسبه می گردد:
ریال ۱۰۵۰۰۰۰۰۰۰۰ = ۱۰۰۰ * ۱۰۵۰۰۰۰۰ = ارزش معاملاتی عرصه
برای یافتن کاربری املاک می توان به نوع کاربری مندرج در سند رسمی یا سایر اسناد مثبته مراجعه کرد.
ارزش معاملاتی اعیان (بنای) املاک را چگونه می توان بوسیله دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه کرد؟
ارزش معاملاتی اعیان (بنای) املاک با توجه به متراژ اعیانی، نوع سازه ساختمان و کاربری آن مطابق جداولی که در دفترچه های تعیین ارزش معاملاتی املاک مندرج گردیده محاسبه می گردد
همانطور که ملاحظه می گردد مطابق دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران پس از محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی ملک، ۳۰ درصد از ارزش معاملاتی عرصه ملک نیز به ارزش اعیانی افزوده می گردد.
بنابراین در تکمیل مثال قبل (محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک ۱۰۰۰ متری واقع در بلوک ۰۱-۱ شهر تهران) چنانچه اعیانی واقع در ملک مزبور مساحت ۵۰۰ متر داشته باشد و کاربری آن از نوع مسکونی و سازه ساختمان از نوع تمام بتون باشد ارزش اعیانی به طریق زیر محاسبه می گردد :
ریال ۲۱۳۹۰۰۰۰۰۰ = ۵۰۰ * (۱۱۲۸۰۰۰ + (۱۰۵۰۰۰۰۰ * ۳۰٪)) = ارزش اعیانی
سایر ضوابط
در تعیین ارزش معاملاتی املاک و اعیان، ضوابط و مولفه های دیگری نیز از جمله عرض معبری که ملک در آن واقع شده، تعداد طبقه ای که اعیانی در آن واقع است، بَر میدان بودن ملک، دو بَر بودن ملک، راه عبور ملک، سرا، پاساژ یا کاروانسرا بودن ملک، داخل یا خارج بودن ملک از حریم قانونی شهر، بخش یا روستا و قدمت ملک که به تفصیل در دفترچه های ارزش معاملاتی املاک توضیح داده شده است.
تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم
مطابق تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، مصوب ۱۳۹۴، در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار میگیرد، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذیربط به تصویب هیأت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد. درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذیربط افزایش نیافته باشد.
به نظر می رسد با توجه به مقرره فوق وجوهی که خارج از قانون مالیات های مستقیم و بر اساس ارزش معاملاتی املاک دریافت می گردد مانند هزینه دادرسی بایستی از ضریبی که به تصویب هیات وزیران می رسد تبعیت کند. این ضریب در سال ۱۴۰۱ برابر با ۱۶ درصد مقرر شده است.
بروزرسانی : این ماخذ محاسبه در سال ۱۴۰۲ به ۱۴ درصد کاهش پیدا کرده است.
وکیل دادگستری سابق، بنیانگذار دادحساب، علاقه مند به فناوری و برنامه نویس
سلام
عرض خياباني كه ١٢ متر هست و در دو طرف پياده رو هاي ٤ متري دارد
گذر ١٢ متري بايد محاسبه شود يا ٢٠ متري
بیست متری حساب میشود.
من یکی از کاربران دائمی سایت شما هستم
سلام وقت بخیر برای تعین ارزش معاملاتی املاک عرصه زمینی دارای ۲ بر باشد به ترتیب محاسبه میشود؟
ارزش جبه گرانتر یا ارزش جبه ارزانتر یا ابتدا ارزش حبه گرانتر بعد ارزش جبه ارزانتر…
امکان داره راهنمایی بفرمایید.با تشکر
با سلام و خسته نباشید
باتشکر از اطلاعات مفیدی که در اختیار دیگران قرار میدهید اگر امکان دارد بفرمایید که از جدول ارزش معاملاتی برای تعیین قدرالسهم هم استفاده میشود؟
قبلا از پاسخگویی شما سپاسگزارم
سلام
در خصوص ارزش معاملاتی املاک توسط کمیسیون تقویم املاک ، هر ساله تا سقف چند درصد مجاز به افزایش قیمتها هستند؟
و اینکه آیا نسبت به افزایش نامعقول قیمتها چگونه و به چه مرجعی میشود اعتراض کرد؟
آیا از طریق دیوان عدالت اداری میتوان دستور موقت و سپس تقاضای ابطال آن را گرفت یا خیر؟
با تشکر
سلام خسته نباشید در چه صورتی بهای قرارداد با مبلغ پایین تر از ارزش معاملاتی ملاک عمل قرار میگیرد؟ ممنون میشم پاسخ بدید.
yoosefipsychiat@gmail.com
یک پرونده ای دو سال قبل در جریان بوده و اکنون وکالت آن را بر عهده گرفته ام
آیا ده درصد ارزش بهای خواسته که میزان تعرفه حق الوکاله من است برای امسال می‌بایست محاسبه شود یا همان دو سال پیش؟
ملاک زمان دریافت حق الوکاله میباشد نه زمان انعقاد قرارداد مگر شرط شده باشد
سلام.وقتتون بخیر. ارزش معاملاتی املاک چند درصد از ارزش واقعی ملک هستش؟؟
سلام وقتتون بخیر
ببخشید منظور از ماخذ ارزش معاملاتی چیه؟
سلام پاراگراف اخر را مطالعه بفرمایید
سلام
یه سوال؛ مالیات بر ارث یه واحد مسکونی ۱۷۰ متری در منطقه امیرآباد تهران برای طبقه اول وراث, حدودا چقدر میشود؟
سازمان امور مالیاتی برای محاسبه مالیات اجاره املاک از همین جدول ارزش معاملاتی استفاده میکنه؟؟
و اگر از این جدول استفاده میکنه برای تعیین اجاره بها چند درصد از ارزش معاملاتی رو لحاظ میکنه؟
ماليات اجاره بر اساس قرارداداجاره منعقده بين طرفين مي باشد
سلام. چند سالی است که اداره مالیات برای محاسبه مالیات اجاره املاک تجاری توجهی به اجاره نامه نمی کند و ملاک را دفترچه ارزش معاملاتی قرار می دهد . توضیحی هم در خصوص نحوه محاسبه نمی دهند .
ارزش معاملاتی املاک هر سال چند درصد افزوده میشود
سلام. افزایش ثابتی وجود ندارد. با توجه به درصدی از ارزش واقعی ملک قیمت گذاری می شود.
سلام دلبخواه و سیستم مشخصی ندار د
سلام
وقت بخیر
سوالی دارم که ارزش معاملاتی در واقع بسیار کمتر از ارزش واقعی ملک میباشد؟
و مالیات نقل و انتقال بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه میشود؟
ممنون
سلام . بله ارزش معاملاتی در حال حاضر کمتر از ارزش واقعی ملک است. در مورد مالیات بر نقل و انتقال اطلاع ندارم
واقعا عالی و کاربردی بود مطالب ممنونم و خسته نباشید میگم
با سلام و تشكر از جنابعالي،اگر اعداد و ارقامي كه به دادگاه به منظور محاسبه قيمت منطقه اي اعلام ميشه غير واقعي و نادرست باشه چه ضمانت اجرايي داره؟
در صورتی که دادگاه متوجه بشود قرار رفع نقص صادر میکند
چه ارتباط یا تفاوتی بین دفتر تقویم املاک (ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم) و مصوبات تبصره 11 ماده100 قانون شهرداریها وجود دارد؟
سلام. اطلاع دقیق ندارم. توضیحاتی در اینجا نقل شده
http://shoratehran.ir/news/اخبار/17955/کلیات+لایحه+چگونگی+تعیین+ارزش+معاملاتی+ساختمان+،موضوع+تبصره+11+قانون+ماده+100+شهرداری+تصویب+شد
با عرض سلام و احترام
در خصوص نحوه محاسبه ارزش منطقه ای ملک یک دفتر خدمات قضایی در استان گلستان به ما گفته بودند پس از پایان محاسبات (و جمع زدن ارزش منطقه ای به دست آمده از اعیانی و عرصه) باید آن عدد را ضربدر درصدی کرد که سالانه هر اردیبهشت هیات دولت تصویب می کند، که این مقدار برای سال 1401 برابر با 16% اعلام شده. البته د ر دفترچه ها چیزی در این خصوص من ندیدم.
این درصد را از کجا باید مطلع شد و مبنای آن چیست؟
با تشکر
سلام و تشکر بابت پیام شما. در مورد این موضوع اطلاعی ندارم و کاربران دیگر هم اشاره ای تا بحال نکرده اند
سلام دوست عزیز این مصوبه رو میتونید از سایت هیئت دولت دریافت کنید/در جلسه مورخه 1401/02/21 هیئت وزیران مصوب شده بله برای امسال 1401 16% درسته
سلام و تشکر
ارزش منطقه ای عرصه به متراژ ۵۳۳ متر مسکونی، متری ۳.۶۰۰.۰۰۰ چقدر میشود؟
برای ما به شکل زیر حساب کردند:
533×3.600.000-16darsad
درسته؟
سلام. ارزش معاملاتی ملک شما بنا بر موقعیت و کاربری ممکن است مشمول ضرایبی شود که در دفترچه به تفصیل بیان شده
سلام استاد عزیز
کاربری های دیگر مثل کاربری کشاورزی آبی یا دیم را آیا با ضرب ضریب در عدد مسکونی باید حساب کرد؟ و ممکنه برای یک قطعه زمین زراعی آبی فرضی 10/000 مترمربعی مثالی بزنید؟
با سلام و احترام. بله طبق آنچه در دفترچه محاسبه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران درج شده : در مورد سایر کاربری ها بر اساس ضرائب تعدیل ارزش های معاملاتی املاک مسکونی عمل می شود. به طور مثال چنانچه ارزش معاملاتی هر متر مربع زمین مسکونی در یک منطقه یک میلیون تومان باشد و ضریب تعدیل زمین کشاورزی شش دهم (یا شصت درصد) باشد، ارزش معاملاتی هر متر مربع زمین کشاورزی در آن منطقه عبارت است از شصت درصد ارزش معاملاتی هر متر زمین مسکونی در ناحیه مزبور که برابر است با ششصد هزار تومان و میتوان این عدد را در مساحت کل زمین (ده هزار متر) ضرب کرد.
باسلام من کارمنددادگستری هستم وبرای محاسبه ارزش منطقه ای دچارمشکل هستم کمک کنیدلطفا طریقه محاسبه بنویسیدبرای مثال یک زمین ۶۰۰متری آبیزارکاربری کشاورزی چطورمحاسبه میشود؟
سلام. محاسبه باید بر طبق فرمول های مندرج در دفترچه هر شهر انجام پذیر. نمونه هایی از روش محاسبه در متن بالا برای شهر تهران درج شده است
باسلام
استادارجمندجناب آقای دهقانی
بسیاربسیار از زحمات حضرتعالی سپاسگزارم.
سلام وقت بخیر چطور میتونم ارزش معاملاتی سال ۷۸ رو متوجه بشم
با تشکر
سلام. به اداره مالیات محلی که زندگی می کنید مراجعه کنید
سلام
برنامه در قسمت خسارت تاخیر تادیه پرداخت خیلی روشن عمل نمیکنه، خودتون امتحان کنید.
ممنون
سلام. لطفا با بخش پشتیبانی در تماس باشید
خداوند بهتون عمر با عزت بده. ابن نرم افزار، عصای دست وکیله
متشکرم . بابت حسن نظر شما ممنونیم
سلام
جناب دهقانی،مطلب کاربردی و مفیدی اطلاع رسانی کردید
سلام و تشکر
سلام روزتون بخیر دادحساب عالیه ممنون ازشما
سلام و تشکر
موفق و پیروز باشید
متشکرم
سلام، موضوعات ارائه شده توسط شما برای وکلا، خصوصا وکلای جوان خوب و مفید است، سعی کنید امور کاربردی مخصوصا بخش هایی که با محاسبات ریاضی و کامپیوترهمراه است را بیشتر فعال باشید(با توجه به ضعف وکلا در این بخشها). همچنین جدول محاسبات متقن و حتی المقدور نزدیک با هزینه دفاتر خدمات و سایت خودکاربری وکلا باشد. موفق باشید
سلام و تشکر. تمام سعی مان را خواهیم کرد
سلام
بسیار عالی
ممنونم
سلام وقت بخیر ممنونم از برنامه دادحساب شما. هرچند مربوط به مباحث فوق نمیباشد ولی اگر لطف کنید نحوه محاسبه تمبر مالیاتی وکیل در مرحله اجرا را هم اضافه کنید ممنون میشم.
سلام و تشکر. در قسمت محاسبه تمبر مالیاتی موضوع وکالت را به سایر تغییر بدهید لطفا
درود بر محسن دهقانی
ارادتمندم